Thurgauer Bauer

Aktuelle Ausgabe vom
13. Juli 2018


Ertragswert, Kurs Agriexpert vom 17. November 2017

Ausgabe Nummer 48 (2017)

Der Kurs zum landwirtschaftlichen Ertragswert fand regen Anklang und wird nun ein letztes Mal am 6. Dezember 2017 in Flawil durchgeführt. Bisher haben sich rund 120 Teilnehmende zu den anstehenden Neuerungen informieren lassen. Die fachlich sehr versierten und interessierten Teilnehmer gaben wichtige Rückmeldungen und stellten die richtigen Fragen. Die regen Diskussionen zeigten auch, dass sich die Fachleute von Amtsstellen, Beratungsunternehmungen und Treuhandstellen aktiv darum bemühen, sich auf dem neusten Stand zu halten, sodass sie die Bauernfamilien bestens beraten können.

Ohne auf die Details des Kurses einzugehen, werde ich Ihnen einige Fragen aus den drei Halbtagen zusammenfassen. Sie erhalten damit einen ersten Einblick, was in Bezug auf die Bewertung landwirtschaftlicher Liegenschaften ändern wird.

1) Wie kann die Wertsteigerung von rund 14 % des Ertragswertes auf das Jahr 2018 hin erklärt werden?
Die Wertsteigerung ist eine Entwicklung der letzten 14 Jahre. Die bestehende Anleitung zur Bewertung des Ertragswertes stammt aus dem Jahr 2014. Seither vergrösserten sich die Betriebe um durchschnittlich 0,4 Hektar LN im Jahr. Dieser Trend wird anhalten. Einhergehend mit der Vergrösserung wurde in Gebäude und Technik investiert, sodass auch die Produktivität gesteigert werden konnte. Der Anstieg des Cashflows im gleichen Zeithorizont betrug rund 20 %.

2) Wenn der Ertragswert ansteigt, steigt dann der zulässige Preis nach Artikel 66 BGBB auch an?
Nein, der zulässige Preis nach Artikel 66 BGBB bemisst sich nach dem Mittel der letzten 5 Jahre für vergleichbare Grundstücke. Wird ein Faktor des landwirtschaftlichen Ertragswertes verwendet, so muss derselbe zwingend an die neuen Ertragswerte angepasst werden. Diese Anpassung dürfte die Kantone, welche mit den Faktoren rechnen, vor grosse Herausforderungen stellen, da die Erhöhung des Ertragswertes je nach Betriebstyp, Grösse, Lage sehr unterschiedlich stark ausfällt.

3) Das Einkommen der Landwirte sinkt, weshalb steigt der Ertragswert?
Zum einen hat sich das landwirtschaftliche Einkommen in den letzten 14 Jahren nach oben entwickelt, zum anderen wurde viel in die Betriebe investiert. Die Erhöhung von durchschnittlich rund 14 % hält zudem mit der Entwicklung des Cashflows im gleichen Zeitraum (ca. + 20 %) Schritt. Die Erhöhung des Cashflows ist dabei zu einem grossen Teil durch das Wachstum bedingt (ca. + 0,4 ha LN/Jahr).

4) Neu soll nur noch eine Betriebsleiterwohnung landwirtschaftlich bewertet werden. Wie werden dann Wohnrechte neu geschätzt?
Bei bereits bestehenden Wohnrechten ändert sich im Grundsatz nichts, diese wurden seinerzeit errichtet und nach den damals geltenden Schätzungsgrundlagen bewertet. Eine Anpassung könnte hingegen vertraglich vorgesehen werden. Neu werden die Wohnrechte mit der marktüblichen Miete und dem daraus errechneten Ertragswert bewertet. Der Wert der Wohnrechtswohnung steigt im Gleichschritt mit der Abgeltung derselben (Miete, Darlehen oder einmalige Abgeltung).

5) Hat die neue Bewertung des Wohnhauses einen Einfluss auf die Steuern?
Ja, bei alle Kantonen, die auf die aktuell geltende Anleitung auch im Steuerrecht abstellen. Nein, bei Kantonen, die bereits heute eine andere Grundlage zur Bewertung verwenden oder auf «alte» Schätzungsanleitungen abstellen. Die Kantone haben in diesem Bereich einen grossen, rechtlichen Spielraum. Wichtig ist, dass bei der Bewertung der Wohnungen im ländlichen Gebiet auch die Nachteile wie zum Beispiel Immissionen, Wegbeschaffenheit, Distanz zum nächsten Dorf oder Zentrum etc. berücksichtigt werden.

6) Wie werden Wohnungen bei Stufenbetrieben (Berg, Alp) bewertet?
In der Regel werden diese Wohneinheiten nur temporär und nur von der Bauernfamilie genutzt. Der Ausbaustandard ist in der Regel einfach, und damit ist auch weiterhin die landwirtschaftliche Bewertung vorgesehen. Wird die Wohnung hingegen vermietet, ganzjährig oder anderweitig nicht landwirtschaftlich genutzt (zum Beispiel in Skigebieten), so ist der daraus erzielte Mietertrag bei der Bewertung zu berücksichtigen.

7) Was ist eine Wohnung?
Die Definition richtet sich nach dem Zweitwohnungsgesetz. Das wesentliche Merkmal der Wohnung ist die eigene Küche (auch wenn diese noch nicht eingebaut ist). Der Schätzer tut gut daran, auch die Baubewilligung zu studieren.

8) Was passiert wenn der neue Ertragswert 2018 nicht eingeführt wird?
Vermutlich passiert nicht sehr viel. Die bestehende Anleitung bleibt in Kraft, und die landwirtschaftlichen Gewerbe werden weiterhin nach dieser bewertet. Etwas Vorsicht ist hingegen geboten, da die statistischen Auswertungen einen deutlichen Anstieg des Ertragswertes aufgezeigt haben. Weil die Anleitung «nur» ein technischer Anhang zu einer Verordnung darstellt, unterliegt dieser ständig auch der richterlichen Überprüfung, ob Verordnung und Anhang noch heute dem Gesetz entsprechen. Letzteres dürfte nicht mehr zweifelsfrei gegeben sein.

Bis wann kann nach dem «alten» Ertragswert übergeben werden?
Die Eigentumsübertragung müsste in jedem Fall vor dem Inkrafttreten der neuen Anleitung im Grundbuch eingetragen sein (voraussichtlich vor dem 1. April 2018). Der SBV empfiehlt auch in diesen Fällen, dass sämtliche Geschwister und die Ehefrau den Vertrag mitunterzeichnen, und dass dabei auf die kommende, neue Schätzungsanleitung hingewiesen wird. Will man ganz sicher gehen, wäre ein Erbvertrag empfehlenswert.

Bei Fragen helfen wir von Agriexpert gerne weiter. Unser kostenloser Auskunftsdienst unter Telefon 056 462 51 11 ist gerne für Sie da. Rufen Sie uns an. Es lohnt sich.


Martin Würsch
Leiter Agriexpert




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