Thurgauer Bauer

Aktuelle Ausgabe vom
12. Januar 2018


Haushälterischer Umgang mit der Ressource Boden

Ausgabe Nummer 34 (2014)

Der Kanton Thurgau will das verdichtete Bauen fördern. Siedlungen sollen sich vermehrt, anstatt auf der grünen Wiese, in bestehendem Baugelände entwickeln.

Anlässlich einer Sommermedienfahrt im August, organisiert vom Informationsdienst und dem Grundbuchamt des Kantons Thurgau, erörterte Michael Lerch, Grundbuchverwalter in Frauenfeld, die vielfältigen Aufgaben des Grundbuchamtes. Am Rande wurde dabei auch die Thematik der baulichen Nachverdichtung kurz aufgegriffen, welche einen haushälterischeren Umgang mit der Ressource Boden erlaubt. Zunächst schilderte Michael Lerch am Beispiel der Überbauung «Wohnpark Promenade», die im Stadtkern von Frauenfeld entsteht, die vielfältigen Aufgaben des Grundbuchamtes und ab welchem Zeitpunkt der Bauplanung diese einsetzen. Wenn die Grundeigentümerin/Bauherrschaft mit der Grenzziehung einverstanden ist, wird durch das Grundbuchamt ein Auftrag an den Nachführungsgeometer erteilt. Grundsätzlich müsste der Geometer im Zusammenhang mit der Erstellung der Mutation die neuen Grenzen eines Grundstücks abstecken und in der Folge auch Grenzsteine setzen. «Auf diese Arbeit wird bei Neuüberbauungen in der Regel im Moment verzichtet, da diese Arbeit bei Abbruch, Aushub und späteren Umgebungsarbeiten wieder zunichte gemacht würde. Daher wird vom Geometer der Vermerk ‹Projektmutation› angebracht», so Michael Lerch.

Bauliche Nachverdichtung
Damit sei ein wichtiger erster Schritt erreicht, doch eigentlich beginne jetzt erst die Arbeit für das Grundbuchamt. «Mit der Bauherrschaft wird nun besprochen, wenn nicht bereits früher erfolgt, welche Dienstbarkeiten und sonstigen grundbuchlichen Einschreibungen im Zusammenhang mit einer Überbauung (hier am Beispiel ‹Wohnpark Promenade›) notwendig sind. Gleichzeitig wird auch diskutiert, welche aktuell bestehenden grundbuchlichen Einschreibungen noch benötigt werden oder allenfalls gelöscht werden können», schilderte Michael Lerch. Wenn diese Informationen alle vorliegen, erstellt das Grundbuchamt die verschiedenen Belege und Verträge. Das Beispiel der Überbauung «Wohnpark Promenade », bei der viel zusätzlicher Wohnraum entsteht, zeigt auf, wie durch bauliche Nachverdichtung ein haushälterischer Umgang mit der Ressource Boden möglich ist. Zum Thema «verdichtetes Bauen» und inwiefern die Kulturlandinitiative einen Effekt auf die Förderung des verdichteten Bauens habe, gab Michael Lerch in seiner Eigenschaft als Politiker (FDP-Gemeinderat) und weniger in seiner Funktion als Grundbuchverwalter, Antworten. Danach befragt, inwieweit die Kulturlandinitiative einen Einfluss auf dieses Thema habe, betonte er: «Das verdichtete Bauen wird nicht durch die Kulturlandinitiative gefördert.»

Wachsende Ansprüche an Fläche
Die Kulturlandinitiative wurde ins Leben gerufen, weil sich immer mehr Bewohner unseres Landes über die sehr grosse Bautätigkeit auf der «grünen Wiese» aufregen und sich um die Natur sorgen. In städtischen Gebieten ist das verdichtete Bauen schon länger ein Thema. In den Dörfern ist das Thema noch nicht so verbreitet, und vielleicht passe es auch nicht dorthin. Wenn Dörfer verkehrstechnisch gut erschlossen sind, wird auch dort immer verdichteter gebaut, wie es die Beispiele Gachnang, Felben- Wellhausen und Weinfelden aufzeigen. Michael Lerch veranschaulichte, wie die rege Bautätigkeit, und somit der oft grosse Bedarf an «grüner Wiese», damit zusammenhängt, dass einerseits die Bevölkerung wächst und andererseits die Ansprüche an die Wohnfläche pro Kopf in den letzten Jahren stetig gestiegen sind. Ältere Menschen wohnen oft alleine in Einfamilienhäusern; Paare leisten sich den Traum eines Einfamilienhauses, welches sie alleine bewohnen. Alleinstehende leben nicht mehr nur in einer 1- oder 2-Zimmer-, sondern beanspruchen eine 3½- oder 4½-Zimmer-Wohnung. Durch all diese Gründe besteht eine gute bis sehr gute Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum, das vor allem im Grossraum Zürich.

Verdichtetem Bauen werden Grenzen gesetzt
«Durch die hohen Preise in Zürich weichen aber auch immer mehr Leute aufs Land oder in kleinere Städte aus. Somit verstärkt sich auch auf dem Land die Bautätigkeit und das Bauland wird knapp, die Immobilienpreise steigen», so Michael Lerch. Auf die Frage, was eher begrenzende Faktoren für verdichtetes Bauen sind (Stichwort: Baurekurse, Einsprachen von Nachbarn) erklärte er: «Dem verdichteten Bauen werden Grenzen gesetzt durch die Baugesetzgebung bei den Kantonen und Gemeinden». Der Kanton Thurgau hatte per 1. Januar 2013 ein neues Baugesetz eingeführt, welches den haushälterischen Umgang mit dem Bauland fördern soll. Bis diese Bestimmungen aber so richtig greifen, müssen auch die Baureglemente der Gemeinden überarbeitet werden. «Dies ist ein Prozess, welcher an vielen Orten am Laufen ist, aber er braucht Zeit.» In der Baugesetzgebung (kantonal und/oder kommunal) sind Gebäudeabstände, Grenzabstände, Bauhöhen, Geschossflächenziffern festgelegt. Aus diesen Punkten ergibt sich, welches Bauvolumen auf einem Grundstück realisiert werden kann. Durch einen Gestaltungsplan kann das Bauvolumen meist noch etwas erhöht werden».

Verdichtetes Bauen mit Rahmenbedingungen fördern
Vielen Gemeinden ist es nach wie vor wichtig, mit einer möglichst freien Bau- und Zonenordnung attraktiv zu bleiben, um (steuerkräftige) Neuzuzüger zur Ansiedelung zu motivieren. Auf die Frage, was seiner Meinung nach nötig ist, diese Interessen mit dem Ziel der Raumplanung und der Forderung nach einem haushälterischeren Umgang mit der Ressource Boden besser in Einklang zu bringen, erklärte Michael Lerch, dass für Gemeinden eine gut durchmischte Bevölkerung mit verschiedenen Generationen wichtig ist. Weiter sollen aber auch weniger gut verdienende Personen in jeder Gemeinde Platz haben. «Das Wichtigste in den Gemeinden und Städten ist eigentlich der Mittelstand, da sich dieser erfahrungsgemäss sehr oft in grösserem Ausmass für das Gemeinwohl ehrenamtlich einsetzt.» Damit ein guter Bevölkerungsmix erhalten bleibt, sei es wichtig, dass in den Gemeinden für möglichst alle Bevölkerungsgruppen ein angemessenes Angebot von Wohnraum und/oder Bauland vorhanden ist. «Aus meiner Sicht soll das verdichtete Bauen nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern mit guten gesetzlichen Rahmenbedingungen gefördert werden, sodass die Eigentumsfreiheit in einem möglichst grossen Ausmass gewährleistet bleibt.»


Isabelle Schwander







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