Thurgauer Bauer

Aktuelle Ausgabe vom
12. Januar 2018


Steuern und Abgaben auf Bauland

Ausgabe Nummer 43 (2017)

Bauland und Gebäude in der Bauzone erfordern bei der Hofübernahme genaue Abklärungen

Wenn sich im Landgut eines Landwirtschaftsbetriebes Bauland befindet, stellt sich die Frage, wie im Rahmen der Hofübergabe damit umzugehen ist. Seit dem Jahr 2011 sind verschiedene Änderungen in Bezug auf die Besteuerung von Liquidationsgewinn und Grundstückgewinn in Kraft gesetzt worden, welche für die Betroffenen nicht einfach zu durchblicken sind. Anhand einer typischen Situation, welche bei der Hofübergabe vorkommen kann, wird aufgezeigt, welches die steuerlichen Folgen sind.

Familie A bewirtschaftet am Dorfrand einen Landwirtschaftsbetrieb. Schon vor acht Jahren wurde ein kleines Stück einer grösseren Landwirtschaftsparzelle in die Bauzone umgezont aber noch nicht abparzelliert. Der Betriebsleiter ist 60 Jahre alt. Nun steht die Hofnachfolge an und das Ehepaar A überlegt sich, wie sie sich bezüglich des Baulands verhalten sollen. Welche Auswirkungen bei der Besteuerung sind zu erwarten?

Variante 1
Der Hof wird an Sohn B mit dem Baulandanteil verkauft. Es werden keine Änderungen an den Grundstücksgrenzen vorgenommen.
Die ganze Parzelle gilt als landwirtschaftliches Grundstück, gemäss dem bäuerlichen Bodenrecht. Es kann dem Sohn B zum Ertragswert im Rahmen der Betriebsübernahme verkauft werden. Das gemischte Grundstück mit Bauzone und Landwirtschaftszone mit landwirtschaftlicher Nutzung, ist Landwirtschaftsland. Es sind keine speziellen Folgen bezüglich der Besteuerung für die Eltern zu erwarten. Ein Nachteil aus Sicht der Eltern und Geschwister: Sohn B erhält «fast gratis» Bauland, welches er später zu einem viel höheren Preis verkaufen kann. Allerdings fällt zu diesem späteren Zeitpunkt für Sohn B der Veräusserunsgewinn an, der als Einkommen besteuert wird. Die Eltern erhalten ihren Anteil am Nettogewinn (Gewinn aus Verkauf, abzüglich Steuern, Abgaben und Ersatzinvestitionen) gemäss bäuerlichem Bodenrecht, sofern dies im Kaufvertrag so festgehalten wird.

Variante 2
Das Bauland wird vor dem Hofverkauf an den Sohn B abparzelliert. Die Eltern A behalten das Bauland, um es selber zu überbauen oder später zu verkaufen. Der Sohn übernimmt im Rahmen des Hofkaufs nur noch das Land in der Landwirtschaftszone.
Für die Eltern ergibt sich aus steuerlicher Sicht zu diesem Zeitpunkt die Überführung vom Geschäftsins Privatvermögen. Dieser Vorgang wird steuerlich erfasst. Es entsteht ein «theoretischer» Überführungsgewinn, der als Einkommen besteuert wird. Wenn gleichzeitig mit der Hofübergabe die selbstständige Erwerbstätigkeit aufgegeben wird, kann die privilegierte Liquidationsbesteuerung geltend gemacht werden, sofern der abtretende Betriebsleiter über 55 Jahr alt ist.
Der Vater A hatte das Land damals zum Ertragswert von 0.50 Franken pro Quadratmeter (m2) von seiner Familie übernommen. Der landwirtschaftliche Verkehrswert bei der Einzonung lag bei 7.50 Franken pro m2. Der neue Verkehrswert als Bauland beträgt CHF 200.– pro m2. Der zu versteuernde Kapitalgewinn ist grundsätzlich die Differenz zwischen dem Buchwert und dem neuen Verkehrswert und somit CHF 199.50. Es ist jedoch möglich per Antrag die Besteuerung der Differenz vom landwirtschaftlichen Verkehrswert und dem neuen privaten Verkehrswert zu verlangen (CHF 192.50 pro m2). Bei einer Parzellengrösse von 600 m2 entsteht so ein Kapitalgewinn von CHF 115 500.–. Von diesem Gewinn werden AHV-Beiträge abgerechnet (9,65 %). Da es sich im vorliegenden Fall um eine Aufgabe der selbstständigen Tätigkeit nach Alter 55 handelt, wird der Kapitalgewinn als Liquidationsgewinn getrennt vom übrigen Einkommen mit einem reduzierten Satz besteuert.

Steuerfolgen von Variante 2
In der Annahme, dass aus dem Verkauf von Hof und Inventar kein weiterer Liquidationsgewinn entsteht, muss Ehepaar A für die Überführung des Baulandes ins Privatvermögen mit folgender Steuerbelastung rechnen: Nach der Überführung ins Privatvermögen wird das Baulandgrundstück zukünftig mit dem Verkehrswert von CHF 120 000.– zum steuerbaren Vermögen gezählt.
Bei einer späteren Handänderung oder sobald eine Baubewilligung vorliegt, wird zusätzlich die Mehrwertabgabe von 20 % auf der Differenz vom Verkehrswert des Landwirtschaftslandes und dem Verkehrswert Bauland fällig, sofern das Grundstück nach 2013 zu Bauland eingezont wurde.

Aufschub der Besteuerung
Grundsätzlich wäre es möglich, die Besteuerung des Gewinns, welcher aus der Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen entsteht, aufzuschieben. Wird das Bauland zu einem späteren Zeitpunkt verkauf, wird dieser Gewinn als selbstständiges Einkommen besteuert und es müssen die AHV-Beiträge als Selbstständigerwerbender geleistet werden. Zu diesem Zeitpunkt kann die privilegierte Liquidationsbesteuerung nicht mehr angewendet werden. Es ist deshalb davon auszugehen, dass bei einem Aufschub die Besteuerung höher ist und je nach Alter, profitiert der Betroffene nicht mehr von den AHVBeitragszahlungen für seine persönliche Rente.


Adrian von Grünigen
BBZ Arenenberg
Betrieb und Familie







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