Thurgauer Bauer

Aktuelle Ausgabe vom
12. Januar 2018


Wohnrecht - ein alter Zopf?

Ausgabe Nummer 44 (2014)

Seit Generationen gehört die Einräumung eines Wohnrechts im Rahmen einer Hofübergabe zum Standard. Wachsende Ansprüche an den Wohnkomfort, eine steigende Sensibilität für die Konflikte zwischen den Generationen, die höhere Lebenserwartung und ein verändertes Rollenverständnis der auf einem Hof lebenden Personen führen dazu, dass die Einräumung von Wohnrechten immer mehr in Frage gestellt wird.

Das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) erwähnt in Artikel 11 die Möglichkeit des Wohnrechts oder der Nutzniessung ausdrücklich. Abtretende Eltern können verlangen, dass ihnen gegen Entschädigung die Nutzniessung an einer Wohnung oder ein Wohnrecht eingeräumt wird, wenn es die Umstände zulassen. Damit ist aber auch klar, dass kein Anspruch auf ein unentgeltliches Wohnrecht besteht. Wenn es die Umstände nicht zulassen, das heisst wenn zum Beispiel nur eine Wohnung auf dem Betrieb verfügbar ist, kann ebenfalls kein Anspruch auf die Einräumung eines Wohnrechts gestellt werden.

Kein unentgeltliches Wohnrecht
Auch wenn viele der heute abtretenden Landwirten ihren Eltern sogar noch ein unentgeltliches Wohnrecht eingeräumt haben, so kann festgehalten werden, dass dies heute nicht mehr zeitgemäss ist. Die Sozialversicherungen (AHV, Ergänzungsleistungen) sind in der Schweiz heute so ausgebaut, dass die abtretende Generation im Normalfall den bisherigen Lebensstandard weiterführen kann, auch wenn sie für das Wohnen etwas zahlen muss, vorausgesetzt die Eltern konnten sich zusätzliches etwas Altersvorsorge aufbauen.

Günstige Wohngelegenheit wichtig
Das Ertragswertprinzip führt bei den meisten Hofübergaben zu einem Vermögensverlust bei den Eltern und schmälert entsprechend ihre Altersvorsorge. Gleichzeitig war es vielen Betriebsleitern auf Grund der wirtschaftlichen Situation ihres Betriebs nur beschränkt möglich, Ersparnisse für das Pensionsalter aufzubauen. Deshalb ist es nach wie vor in vielen Fällen so, dass die Eltern auf eine günstige Wohngelegenheit nach der Hofübergabe angewiesen sind. Da gleichzeitig die Mitarbeit der Eltern auf dem Hof wichtig und geschätzt ist, bleibt die Mehrheit der abtretenden Generation auf dem Hof wohnhaft. Unter der Voraussetzung, dass das Zusammenleben auf der zwischenmenschlichen Ebene funktioniert, bietet diese Lösung viele Chancen für alle Beteiligten (gegenseitige Unterstützung, Kinderbetreuung, usw.).

Wohnrecht periodisch entgelten
Bei den entgeltlichen Wohnrechten wird unterschieden zwischen dem einmal entgeltlichen und den periodisch entgeltlichen Wohnrechten. Beim einmalig entgeltlichen Wohnrecht wird im Zeitpunkt der Hofübergabe auf Grund der durchschnittlichen Lebenserwartung der Wert des Wohnrechts berechnet. Bei den periodisch entgeltlichen Wohnrechten zahlen die Eltern monatlich oder jährlich eine Entschädigung anlog einer Miete. Die periodische Entschädigung des Wohnrechts ist der einmaligen Lösung eindeutig vorzuziehen, das sie genau so lange bezahlt wird, wie das Wohnrecht ausgeübt wird. Die Höhe der Miete orientiert sich am Marktmietwert aus der Ertragswertschätzung. Diese kann unter Umständen mit Darlehenszinsen und/oder Darlehenstilgungen aus der Hofübergabe verrechnet werden.

Miete statt Wohnrecht?
Das Wohnrecht wird als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und kann nur durch die Berechtigten gelöscht werden. Das führt immer wieder dazu, dass Wohnrechte nicht gelöscht werden (zum Beispiel, wenn die Eltern aus gesundheitlichen Gründen in ein Altersheim ziehen müssen) und folglich die Wohnung nicht mehr genutzt werden kann. Eine Löschung wäre ebenfalls möglich, wenn ein Arzt bestätigt, dass eine Rückkehr in die Wohnung aus gesundheitlichen Gründen ausgeschlossen werden kann. Auch im Falle von Generationenkonflikten erweist sich die Löschung eines Wohnrechts als Knackpunkt, mit der die Eltern ein sehr starkes Druckmittel in der Hand haben.
Deshalb wurde in den letzten Jahren immer häufiger an Stelle eines Wohnrechts ein Mietvertrag vereinbart. Häufig wurde dieser zu Gunsten der Eltern bezüglich der Kündigungsmöglichkeiten durch den Übernehmer eingeschränkt. Der Mietvertrag bietet zudem gewisse steuerliche Vorteile, wenn der Mietzins unterhalb des geschätzten Marktmietwertes angesetzt werden soll.

Wohnraum ausserhalb des Betriebs?
Immer wieder werden auf Landwirtschaftsbetrieben kurz vor der Hofübergabe beträchtliche Summen in die Erstellung von Wohnraum investiert. Es stellt sich die Frage, ob dies sinnvoll ist. Selbstverständlich können damit zum Teil nicht mehr benötigte Gebäude sinnvoll genutzt werden und es muss kein teures Bauland erworben werden. Gleichzeitig wird in der Regel die Verschuldung und damit der Übernahmepreis nach oben getrieben. Bei grosszügigen Wohnbaulösungen werden anschliessend hohe Mietwerte geschätzt, die die Lösungsfindung bei der Entschädigung des Wohnrechts erschweren. Wenn die abtretende Generation die finanziellen Mittel hat, neuen Wohnraum zu schaffen, so ist die Realisierung ausserhalb des Landwirtschaftsbetriebs eine sehr prüfenswerte Alternative. Einerseits schafft sie eine räumliche Distanz zwischen den Generationen, die Konflikte reduzieren kann. Zudem ergibt sich die Möglichkeit, dass auch andere Geschwister in einer späteren Erbteilung von Sachwerten der Eltern profitieren können und nicht alles ins Eigentum des Übernehmers übergeht.
Die Frage des Wohnraums für die abtretende Generation ist für eine gelungene Hofübergabe sehr zentral. Es lohnt sich deshalb, diese Fragen frühzeitig mit der ganzen Familie zu diskutieren und bei Bedarf Unterstützung durch externe Fachpersonen beizuziehen.


Mathias Roth,
BBZ Arenenberg

« zurück zur Übersicht